Переход на проектное финансирование в строительной сфере, который произойдет 1 июля нынешнего года, для крымских застройщиков связан с определенными трудностями. Наибольшая из них — ограниченное число потенциальных кредиторов, аккредитованных для работы в системе проектного финансирования. Но выход все же есть. В Российском союзе строителей крымским застройщикам советуют реализовывать проекты с помощью жилищных накопительных кооперативов (ЖНК).

Два плюс один

В Крыму только два банка могут работать с застройщиками в рамках проектного финансирования — РНКБ и АКБ «Россия». Дистанционно принимает заявки от крымских строительных компаний работающий на материке «Дом.РФ». Это крайне мало, учитывая, что в стране аккредитовано около 90 финучреждений.

— В 2018 году в Крыму было введено в эксплуатацию 348 тысяч квадратных метров жилья, что в 2,3 раза больше, чем в 2013-м. В нынешнем году необходимо ввести более 900 квадратных метров жилья, а к 2024 году увеличить показатель до 1,3 миллиона квадратных метров, — сообщил заместитель председателя Совмина Республики Крым Евгений Кабанов на выездном заседании правления Российского союза строителей (РСС). — Планы, конечно, амбициозные. Однако крымским строителям работать в новых условиях проектного финансирования будет крайне сложно, новые правила могут привести к регрессу отрасли.

В качестве альтернативы застройщикам, у которых немного шансов получить проектное финансирование в банке, и предлагаются кооперативы.

— Закон ФЗ N215 о ЖНК был принят в 2004 году совместно с ФЗ N214, — рассказала председатель комитета РСС по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Виолетта Басина. — Это не обход закона N214, который защищает права дольщиков, а абсолютно легальный способ привлечения денежных средств граждан на строительство жилых домов. У нас сейчас по ФЗ N215 проектов на 6 миллиардов рублей.

Что такое ЖНК?

Работу ЖНК контролирует Центробанк РФ, поскольку он является финансовой организацией. Кооператив заключает инвестиционный договор с застройщиком и выкупает у него уже построенный дом. Привлеченные средства населения размещаются не на эскроу-счетах, как при проектном финансировании, а на банковском спецсчете. Члены кооператива делают первоначальный взнос в размере 30 — 40 процентов, а остальные средства выплачивают в период строительства дома. Работу застройщика контролирует представитель ЖНК, перечисляя денежные средства в зависимости от графика производства работ. Контролирует расходование средств застройщиком банк.

По словам Виолетты Басиной, в основном к подобному механизму прибегают небольшие строительные компании, которые возводят до 30 — 35 тысяч квадратных метров в год. Стоимость их объектов небольшая — до одного миллиарда рублей, маржинальность низкая и нет кредитной истории (до этого они работали в основном за счет собственных средств или денег дольщиков). Такие застройщики не интересны банкам и проектное финансирование они не одобряют.

— Этим компаниям деваться с 1 июля некуда: строить нужно, собственных средств не хватает, а банк кредит не дает. Поэтому для них ЖНК — это выход, — резюмирует Басина.

Своих не будет

В Крыму сейчас 30 застройщиков, которые возводят 67 объектов общей площадью 750 тысяч квадратных метров. Практически все — на привлеченные средства дольщиков.

— Надо признать, что крымские застройщики оказались в худшем положении по сравнению с материковыми, — говорит юрист Кирилл Медведев. — Есть много проблем, а в Крыму все это усугубилось еще и ситуацией с банками. Большинству никто никакого проектного финансирования не даст, поэтому застройщики ищут лазейки, одна из которых — ЖНК. В России эта схема не получила распространения. Но что интересно, в отличие от жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) они не попали под ограничения, введенные 214-ФЗ. Но если счета эскроу — это стопроцентная гарантия для дольщиков, то ЖНК — предприятие рискованное.

Действительно, ЖНК — весьма сложный финансовый инструмент с точки зрения управления. Высший его орган — общее собрание членов кооператива. Решения его выполняет правление, которое раз в год выбирают на общем собрании, причем ротация обязательна. Хотя, как показывает практика, не многие граждане хотят управлять кооперативом. И кадровый вопрос может стать проблемой, ведь непрофессиональное управление неминуемо приведет к краху кооператива.

Вопросы есть и к взаимоотношениям между ЖНК и застройщиком. Если у последнего случается форс-мажор или он входит в процедуру банкротства, то объект может достроить кооператив за счет средств, которые он еще не перечислил застройщику. Окончательный расчет ЖНК с застройщиком производит после ввода дома в эксплуатацию. Но так ли легко будет передать недострой новому застройщику, ведь право собственности на него у ЖНК нет?

— У многих людей слово «кооператив» ассоциируется с пирамидой из-за негативного опыта с ЖСК, — говорит Виолетта Басина. — Но между ними есть разница: в ЖСК за счет одних клиентов могли покупаться квартиры для других. ЖНК работает по другому принципу: денежные средства клиента целевым траншем перечисляются застройщику, ежемесячно члену кооператива предоставляется выписка из банка, а на недостающую к моменту завершения строительства сумму член ЖНК может оформить в банке кредит. ЖНК выгоден для клиентов и тем, что накопительная система дешевле ипотеки. Мы считали на конкретном примере строительства дома в Великом Новгороде. Если квартира стоит 3,7 миллиона рублей, то при накопительной системе клиент переплатит 19 процентов, тогда как при банковской ипотеке на восемь лет переплата — 32 процента.

Однако, ФЗ N175 ограничил количество ЖНК, и застройщики имеют право взаимодействовать только с теми, которые были созданы до 1 июля 2018 года. Всего в России их зарегистрировано около 60, но реально действующих, по информации Центробанка, только 11. В Крыму ЖНК вообще нет, значит, придется обращаться к кооперативам на материке. Интересны ли им будут строительные проекты в Крыму, пока неизвестно.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *